Ako predať byt s hypotékou rýchlo a ľahko? Zaručené tipy
Predaj domu alebo bytu je zvyčajne zložitý proces, ktorý si vyžaduje veľa času a trpezlivosti. Ak je vaša nehnuteľnosť založená hypotékou, úspešný predaj je o niečo náročnejším orieškom. Našťastie existuje niekoľko možností, ako v takejto situácii postupovať a ako sa s hypotékou vyrovnať. V tomto článku vám ich do detailu predstavíme. Poďme na to!
V praxi rozoznávame 3 rôzne spôsoby – prenesenie celej hypotéky na kupujúceho, založenie hypotéky inou nehnuteľnosťou alebo predčasné splatenie. Aké sú ich výhody a kedy sa ktorý spôsob oplatí?
1. Prevedenie hypotéky na kupujúceho
V rámci prvej cesty môžete hypotéku previesť na kupujúceho, teda nového majiteľa bytu. Ide o jednu z možností, no v praxi sa s ňou nestretávame často najmä z praktického hľadiska. Kupujúcemu nemusia vyhovovať podmienky, výška splátok, fixácia a iné. Rovnako musí nového majiteľa odsúhlasiť aj banka – preveruje si jeho bonitu a podľa toho určuje, či je schopný splácať už vzniknutý úver alebo nie.
Pri prenose hypotéky na iné meno zvyčajne zostávajú jej podmienky rovnaké, nie je to však pravidlom. Tiež je dôležité poznamenať, že záložné právo zostáva nezmenené – viazané na konkrétny byt. To je pre banku dôležité v prípadoch, keby nový majiteľ nesplácal úver.
2. Prevedenie záložného práva
Pri prvej možnosti zostávalo záložné právo spojené s konkrétnou nehnuteľnosťou. Druhá možnosť vám (kupujúcemu) zasa ponúka previesť záložné právo na inú alebo novú nehnuteľnosť. Môže ísť o vašu ďalšiu nehnuteľnosť príp. o nehnuteľnosť, ktorú práve kupujete. Jej hodnota by mala byť minimálne rovnaká, ako výška prvého bytu. Ak je hodnota nehnuteľnosti nižšia, budete musieť časť úveru uhradiť.
Banka aj v tomto prípade posudzuje hodnotu novej nehnuteľnosti na základe znaleckého posudku. Ak banka nehnuteľnosť uzná, záložné právo sa presunie na nový byt a váš pôvodný, predávaný byt už nebude zaťažený hypotékou.
Túto možnosť využijete napríklad v situácii, keď ste získali výhodné podmienky svojej hypotéky a nechcete sa jej vzdať. Ďalšou výhodou je, že ušetríte na prípadných poplatkoch za predčasné splatenie úveru.
3. Predčasné splatenie hypotéky
Najčastejšou možnosťou, s ktorou sa v praxi stretávame je predčasné vyplatenie hypotéky. Tá môže byť uhradená z vlastných zdrojov predávajúceho, spravidla je však uhradená z hypotekárneho úveru kupujúceho.
V praxi to vyzerá nasledovne: Predstavte si, že vám z úveru 200 000 EUR zostáva vyplatiť 50 000 EUR. Byt predávate za 230 000 EUR. V tomto prípade vaša kúpna zmluva musí obsahovať informáciu, že z celej zaplatenej sumy 230 000 EUR odchádza 50 000 EUR na úverový účet vo vašej banke (banke predávajúceho) a zvyšok ide priamo na váš účet (účet predávajúceho).
Ako v tomto prípade postupovať?
Nech ste sa rozhodli akokoľvek, všetko musí byť aj oficiálne oznámené a potvrdené. Znamená to, že je nutné komunikovať s vašou bankou, príp. bankou kupujúceho, dodať všetky potrebné doklady a žiadosti, splatiť svoje záväzky včas a dohodnuté podmienky do detailu uviesť v kúpno-predajnej zmluve.
V prípade predčasného splatenia hypotéky postupujte nasledovne:
- Ako kupujúci si najskôr zistite, ako dlho trvá vo vašej banke vystavenie vyčíslenia zostatku úveru i to, koľko bude stáť.
- Keď príde vhodná doba, požiadaje o vyčíslenie zostatku hypotekárneho úveru. Prax nám hovorí, že by ste tak mali urobiť približne 10 pracovných dní pred mesačnou splátkou.
- Rovnako tak musíte svoju banku požiadať i o predčasné splatenie úveru. Nezabudnite, že ak si berie hypotéku na byt aj kupujúci, súhlas s vyplatením hypotéky a vyčíslenie zostatku hypotéky musí doložiť aj on.
- Údaje z vyčíslenia zostatku hypotekárneho úveru sú dôležité aj pre vášho makléra/hypotekárneho špecialistu, ktorí ich zapracujú do kúpno-predajnej zmluvy.
- Banka kupujúceho – jeho hypotekárny úver al. on sám z vlastných prostriedkov – vypláca podľa kúpnej zmluvy celkovú kúpnu cenu nehnuteľnosti vrátane zostatku úveru.
- Zostatok hypotekárneho úveru je vyplatený a banka posiela na katastrálny úrad kvitanciu. Kvitancia je potvrdenie, že vaše záväzky sú v tejto veci splatené.
- Katastrálny úrad, po obdržaní kvitancie od banky vymaže ťarchu z listu vlastníctva.
Ako vidíte, ak je byt zaťažený hypotékou, situácia je o niečo komplikovanejšia, nie však neriešiteľná. Ak sa vám z týchto postupov a možností krúti hlava, vždy sa môžete obrátiť na našich skúsených hypotekárnych špecialistov, ktorý vás bez námahy prevedú celým procesom. Aj predaj bytu s hypotékou môžete vyriešiť s úsmevom na perách!
